Aufteilung
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Die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern: Der Weg zur Eigentumswohnung
Die Aufteilung – auch als Umwandlung bezeichnet – eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen ist eine bewährte Methode, um Immobilien wirtschaftlich zu optimieren. Denn durch diesen rechtlichen Prozess schaffen Sie Sondereigentum an den einzelnen Wohnungen und gleichzeitig Gemeinschaftseigentum an gemeinsam genutzten Bereichen wie Treppenhäusern oder Gärten.
Bevor Sie jedoch ein Gebäude aufteilen und die Wohnungen verkaufen, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen, wie beispielsweise die Erstellung einer Teilungserklärung oder die Einhaltung baurechtlicher Vorgaben.
Was bedeutet die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses?
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen, dann schaffen Sie aus einem großen Gebäude rechtlich selbstständige Einheiten. Dabei erwerben Käufer einer solchen Wohnung nicht nur ihr eigenes Sondereigentum, also die Wohnung selbst, sondern auch einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, wie etwa am Dach, Treppenhaus oder an der Fassade.
Sie halten den gesamten Prozess in einer sogenannten Teilungserklärung fest, lassen diese notariell beurkunden und ins Grundbuch eintragen.
Die wichtigsten Voraussetzungen für die Aufteilung
1. Abgeschlossenheitsbescheinigung
Eine der wichtigsten Voraussetzungen für die Aufteilung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Diese Bescheinigung wird von der zuständigen Baubehörde ausgestellt und bestätigt, dass jede einzelne Wohnung sowohl baulich von den anderen abgetrennt ist als auch eigenständig genutzt werden kann. Darüber hinaus dient sie als Nachweis dafür, dass die baulichen Anforderungen erfüllt sind und die Aufteilung rechtlich zulässig ist.
Erforderliche Merkmale für die Abgeschlossenheitsbescheinigung:
- Eigener abschließbarer Zugang zu jeder Wohnung
- Eigene sanitäre Anlagen (Bad, WC)
- Eigene Küche oder Kochgelegenheit
Erst mit dieser Bescheinigung kann das Gebäude in einzelne Einheiten aufgeteilt werden.
2. Erstellung der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument für die rechtliche Aufteilung. Sie legt fest:
- Was Sondereigentum ist (die einzelne Wohnung, Kellerabteile, ggf. Stellplätze)
- Was Gemeinschaftseigentum ist (Dach, Fassade, Treppenhaus, Technikräume)
- Regeln für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG)
Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden und wird anschließend ins Grundbuch eingetragen.
3. Eintragung ins Grundbuch
Jede Wohnung erhält ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt. Damit wird jede Einheit zu einer eigenständigen Immobilie, die separat verkauft oder finanziert werden kann.
Vorteile der Aufteilung für Eigentümer und Käufer
Für Eigentümer & Investoren:
- Wertsteigerung: Der Verkauf einzelner Wohnungen bringt in der Regel mehr Erlös als der Verkauf des gesamten Gebäudes.
- Flexibilität: Sie können Wohnungen schrittweise verkaufen, um Ihre Liquidität zu sichern.
- Steuerliche Vorteile: Sie profitieren in manchen Fällen von steuerlichen Vorteilen, insbesondere bei einem langfristigen Verkauf.
Für Käufer & Selbstnutzer:
- Erschwinglicher Eigentumserwerb: Einzelne Wohnungen sind für viele erschwinglicher als ein komplettes Mehrfamilienhaus.
- Eigenes Wohneigentum: Mieter können ihre Wohnung erwerben und langfristig Kosten sparen.
- Mitbestimmung in der WEG: Eigentümer haben Mitspracherecht in der Eigentümergemeinschaft.
Herausforderungen & rechtliche Aspekte
- Vorkaufsrecht der Mieter: In vielen Städten haben Mieter das Vorkaufsrecht auf ihre Wohnung, wenn ihr Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.
- Erhaltungssatzungen & Milieuschutz: Manche Städte verbieten oder erschweren die Umwandlung durch Schutzverordnungen.
- Verwaltung der WEG: Nach der Aufteilung entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die sich um Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes kümmern muss.
Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ist eine attraktive Strategie für Investoren und Immobilieneigentümer. Sie ermöglicht den Verkauf einzelner Einheiten und kann den Wert einer Immobilie erheblich steigern. Allerdings sind wichtige rechtliche Voraussetzungen wie die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Teilungserklärung zu beachten.
Für Käufer bietet dieses Modell die Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben und langfristig Vermögen aufzubauen. Wer sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen auskennt, kann von der Aufteilung einer Immobilie erheblich profitieren.